广西新闻网-南国早报记者 雷小琴 见习记者 李明洋

南宁不少小区都有外围停车场，该区域没有专属产权，属于业主共有，但在管理以及收益问题上却产生了不少矛盾。小区外围停车场该如何管理好？停车收益如何分配？近日，南国早报记者进行了走访调查。

(资料图)

城市春天小区西区的部分停车场被租赁给了北湖茶城使用。 记者 雷小琴 摄

外围停车场合同已到期  物管单方面招标遭反对

近日，南宁市瀚林美筑小区外围停车场承租权到期，业委会要求收回，但物管却单方面进行停车场承租权的招标，引发业委会及业主的质疑。

瀚林美筑小区业委会秘书李先生告诉记者，该小区外围停车场有两处，共计220个车位，产权属于业主共有，此前被小区物业管理公司以每年15万元的价格出租给第三方经营了近10年，收益超过百万元，但支出项解释却不能令业主信服。

2022年4月28日，小区第一届业委会成立后向物管公司提出：承租合同将于2023年3月14日到期，届时物管公司应将停车场交还业委会，由全体业主大会决定后续如何经营。但物管公司却在没有经过业委会同意的情况下，于今年3月10日单方面进行外围停车场承包招标，并在小区内公示。对此，业委会表示了反对。

3月22日下午，记者来到该小区外围的两处停车场，只见这里的道闸呈敞开状态，无人收费。

23日，该小区物管公司南宁市瀚林物业服务有限公司的梁主任称，物管公司依据物业服务委托合同及与业主签订的前期物业服务协议，对小区外围停车场进行管理，所得收入取之于小区，用之于小区。如今管理工作受阻，无法正常开展。

对此，相关部门多次召集各方协调，到现场调查核实后，通知物管公司暂停招标工作，同时建议业委会依据相关准则和流程，尽快召开业主大会，合法合规地解决问题。

瀚林美筑小区外围两处停车场道闸处于敞开状态。记者 李明洋 摄

公共停车场被出租  业主停车一位难求

南宁城市春天小区业委会主任钱先生告诉记者，该小区有3300多户住户，却只有600多个临时车位，且东、西区共有220个车位此前被建设单位和前期物管非法出租给第三方，如今小区业主停车一位难求。

该小区物管公司经理侯国强表示，小区停车场采用按次收费、先到先停的管理方式，并对非业主提高了收费标准，一定程度上缓解了业主停车难的问题。

3月23日下午，记者在城市春天小区的东、西区停车场出入口看到，收费岗亭悬挂着两块收费牌，上面标明此处是南宁北湖茶城（海陆丰）配套停车场。

据了解，为了将已被出租的220个车位收回，该小区业委会在物权保护纠纷案件胜诉后，向南宁市西乡塘区人民法院申请强制执行，但案外人提起执行异议之诉。据悉，案件将于3月31日开庭审理。

外围停车场收益盼阳光化  建立公共收益专户更明晰

对于上述两个小区遇到的问题，业内人士分析称，小区外围停车场的管理及收益问题比较普遍。有的小区没有成立业委会，一般情况下由物管公司代管，物管公司对收益的支配权比较大；小区成立业委会后，业委会代表业主行使监督权，收益一般由物管与业委会根据相关协议按比例分配，物管公司将分得的收益用于停车场的管理，或弥补物业开支的不足。

南国法援律师赵明堂认为，如果小区外围停车场的产权已明确为业主共有，依据现有的民法典规定，其收益应当归小区业主共有。不管是物管公司或业委会代为管理，都应当主动向业主公布公共收益的取得和使用情况，做到公开透明。如出现车位被侵占的情况，也可通过法律途径追回。同时，如代管方做出有损害业主利益的行为，业主可以召开业主大会决议是否更换小区物管公司或者罢免业委会重新选举。

广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄认为，小区外围停车场的管理权、收益权和处分权属于全体业主，实际管理者有义务让其在阳光下运行：一是须向业主详尽公开公共收益收支情况；二是公共收益须存入业主大会公共资金账户或业主大会指定的账户；三是应尽快建立顺畅的沟通渠道，必要时依据法律及小区议事规则，将争议事项交由业主大会投票决定。

广西房地产业协会物业管理专业委员会的相关人士表示，业主大会授权给业委会后，业委会可行使对外围停车场的管理权利，并明确收益分配比例。对于小区业主大会召开难、业委会成立难等问题，业主可尝试电子投票的方式进行议事、表决等。

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